Cosa fare quando un inquilino non paga ripetutamente l’affitto? Fortunatamente, il locatore ha a disposizione diversi strumenti giudiziari, tra cui l’atto giuridico di sfratto. La morosità è regolata dalla legge 392/1978, che fissa a 20 giorni dalla data di scadenza il limite per versare gli importi richiesti nel contratto di locazione. Cerchiamo di capire come muoversi una volta raggiunto questo termine.
Inquilino che non paga: quando si può sfrattare?
La Legge 392/1978 consente al proprietario di agire non appena il ritardo nel pagamento dell’affitto supera i 20 giorni. Quindi basta una sola mensilità mancata per avviare la procedura di sfratto. Ovviamente, il contratto d’affitto deve essere regolarmente registrato per poter richiedere l’intervento del giudice.
Da parte sua, l’inquilino può pagare gli arretrati in qualsiasi momento, prima dell’emissione dell’ordinanza di sfratto, per bloccare la procedura e imporre la prosecuzione del contratto. Tuttavia, anche in caso di sentenza favorevole per il locatore, non sempre l’inquilino rispetta l’obbligo giudiziario, tanto che si deve attendere l’esecuzione forzata. L’unica cosa certa, in questi casi, è la perdita economica del proprietario dell’immobile.
Per facilitare la procedura di sfratto per morosità, il locatore può affidarsi a società che si occupano di curare l’intera procedura di liberazione dell’immobile, dal momento della notifica dell’intimazione di sfratto per morosità al momento dell’effettiva liberazione dell’immobile. Clicca qui se sei alla ricerca di un servizio di sfratto economico e veloce.
Procedura di sfratto: quali sono i tempi?
Quando l’inquilino non paga l’affitto sta al locatore avviare la procedura di sfratto. I tempi possono variare sensibilmente da tribunale a tribunale, a seconda del carico di lavoro del singolo ufficio giudiziario.
Il proprietario dell’immobile deve far recapitare all’inquilino moroso la cosiddetta citazione per convalida dello sfratto per morosità, che riporta la data dell’udienza durante la quale il giudice ordinerà al debitore di abbandonare l’appartamento. Tra l’atto di citazione e l’udienza vera e propria, generalmente intercorrono circa 20-30 giorni.
Al termine di questa fase preliminare, le parti si incontrano in tribunale. Qui l’inquilino moroso può chiedere un’ulteriore proroga di 90 giorni per saldare il suo debito, ma solo se si tratta di immobili ad uso abitativo. È ciò che viene chiamato «termine di grazia». Trascorrono quindi altri 3 mesi, oltre alle tempistiche necessarie per verificare la disponibilità del giudice.
Se l’inquilino continua nel non saldare il suo debito, alla seconda udienza, il giudice convalida lo sfratto, dichiara esecutiva l’ordinanza con l’obbligo di rilasciare l’immobile e chiude il processo. Ulteriori settimane saranno poi necessarie per notificare alla controparte l’ordinanza di sfratto. Ad ora sono trascorsi circa 5 mesi.
Tutto questo se l’inquilino non presenti un’opposizione allo sfratto: se non lo libera spontaneamente il padrone di casa deve ricorrere nuovamente al proprio avvocato affinché avvii l’esecuzione forzata dello sfratto.
Entro 90 giorni, l’ufficiale giudiziario fa un primo accesso all’immobile per invitare il conduttore a lasciare l’appartamento “con le buone”. Possono seguire altri tentativi ma, generalmente al terzo, l’ufficiale giudiziario si fa accompagnare dalla forza pubblica ed eventualmente da un fabbro per forzare la serratura della casa e riconsegnare le chiavi al proprietario.
Facendo una stima, il tempo complessivo per sfrattare l’inquilino che non paga varia dagli 8 ai 12 mesi.
